Как подтвердить дополнительные работы, которых не было в исходной проектно-сметной документации

При капитальном ремонте общежития № 4 Северо-Кавказского федерального университета подрядчик уже в ходе производства работ столкнулся с объёмами, которых не было в первоначальной проектно-сметной документации. Возникли дополнительные демонтажные, общестроительные и инженерные работы, уточнялись фактические объёмы, требовались новые проектные решения, а часть результата после выполнения последующих операций стала скрытой и уже не могла быть полностью проверена обычным натурным осмотром. В итоге стоимость спорных дополнительных работ устанавливалась судебной экспертизой не по одному акту КС-2, а по совокупности проектно-сметной, исполнительной документации, актов уточнённых объёмов, актов освидетельствования скрытых работ, переписки и доступных результатов обследования.

Ситуация показывает, почему формулы «работы нет в смете — значит её не было» и «работа физически выполнена — значит её должны оплатить» одинаково недостаточны для профессиональной проверки. Необходимо установить значительно более длинную цепочку: откуда возникла дополнительная работа, была ли она технически необходима, кто и когда её выявил, как заказчик отреагировал, требовалась ли корректировка проектной документации, чем подтверждён фактический объём и как определена его стоимость.

Как дополнительные объёмы появились уже после начала ремонта

Договор на капитальный ремонт общежития был заключён 25 мая 2021 года. Цена работ составляла 151 650 446,76 рубля, а завершить предусмотренный договором объём предполагалось к 10 декабря 2021 года. В процессе ремонта подрядчик начал выявлять фактические условия, не полностью совпадавшие с заложенными в проектно-сметной документации.

Уже 10 и 11 июня 2021 года составлялись акты уточнённых объёмов и видов работ. В них фиксировались, в частности, дополнительные демонтажные операции, вынос имущества и бытового мусора, разборка перегородок, демонтаж отдельных конструкций и отделочных слоёв. Позднее появлялись новые акты по другим участкам и видам работ.

Такой механизм принципиально важен. Дополнительная работа появляется профессионально не тогда, когда подрядчик вписывает новую строку в КС-2, а тогда, когда можно установить техническую причину её возникновения и проследить её документальное развитие от обнаружения до фактического исполнения.

Почему сначала нужно зафиксировать сам факт расхождения

Когда фактическое состояние объекта отличается от проектной модели, первым документом должен становиться не расчёт цены, а подтверждение самого расхождения.

Для этого необходимо установить:

• какой объём или конструкция предусматривались документацией;
• что обнаружено фактически;
• в каком месте объекта выявлено расхождение;
• можно ли продолжать основную работу без изменения решения;
• какая дополнительная операция требуется;
• кто участвовал в осмотре;
• когда расхождение было зафиксировано.

На объекте общежития именно такую функцию выполняли акты уточнённых объёмов и видов работ. Они позволяли связать будущую дополнительную сметную позицию с конкретным фактическим обстоятельством, обнаруженным на объекте.

Почему фотографий и письма подрядчика недостаточно

Фотография может показать существующее состояние, а письмо — зафиксировать позицию подрядчика. Но ни один из этих документов сам по себе не устанавливает полный объём дополнительной работы и её стоимость.

Для профессиональной проверки нужна последовательность:

фактическое состояние → техническая необходимость → согласованное решение → измеримый объём → исполнительное подтверждение → сметная оценка.

Если отсутствует хотя бы одно существенное звено, спор смещается от технической проверки к взаимному утверждению сторон.

Как переписка показала, что заказчик знал о проблеме

Подрядчик неоднократно направлял заказчику сообщения о выявленных неучтённых работах, необходимости уточнения объёмов и корректировки проектной документации. Например, письмами от 15 июня 2021 года сообщалось о дополнительных демонтажных работах, незапланированных трудозатратах и необходимости подключить проектную организацию для технической оценки и внесения изменений.

Заказчик в ответном письме от 5 июля 2021 года сообщил, что организует мероприятия по привлечению проектной организации для корректировки документации в части работ, которые не были учтены при заключении договора. В последующей переписке вопрос изменения проектно-сметной документации продолжал обсуждаться.

Особое значение суды придали письму заказчика от 16 сентября 2021 года № 5420-12/16, в котором была гарантирована оплата выполненных работ, не учтённых проектно-сметной документацией либо требующих внесения в неё изменений.

Для аналогичной ситуации это важный управленческий вывод: переписка должна отражать не просто осведомлённость о проблеме, а решение относительно дальнейших действий.

Что должно происходить после выявления дополнительной работы

После подтверждения расхождения заказчику необходимо определить статус будущей работы.

Практически возможны разные варианты:

• работа уже предусмотрена документацией, но ошибочно интерпретирована;
• необходимо уточнить только физический объём существующей позиции;
• нужно заменить одно техническое решение другим;
• требуется дополнительная работа, отсутствующая в первоначальном объёме;
• нужна корректировка проектного решения;
• работа не требуется и выполняться не должна.

Эти варианты нельзя смешивать. Для каждого различаются порядок документирования, расчёт стоимости и дальнейшая проверка.

Почему корректировка проекта и выполнение работ должны быть связаны

Из судебных материалов следует, что заказчик привлекал проектную организацию для корректировки проектной документации, а обращения подрядчика о необходимости проектных решений, согласования замены материалов, изменения видов и уточнения объёмов направлялись участникам проектного процесса.

Это показывает правильную профессиональную логику, хотя сам спор впоследствии и возник: изменение на строительной площадке не должно существовать отдельно от проектной документации.

Если фактическая ситуация требует нового технического решения, проверяющий должен видеть связь:

обнаруженное обстоятельство → решение проектировщика → изменённый вид или объём работы → исполнительная документация → стоимость.

Когда подрядчик самостоятельно меняет решение, а документация догоняет стройку значительно позднее, резко возрастает риск спора о том, было ли изменение действительно необходимо и кто его согласовал.

Почему некоторые дополнительные работы невозможно проверить после завершения ремонта

Судебная экспертиза установила, что часть спорных дополнительных работ относилась к скрытым. Их фактическое выполнение уже невозможно было определить только путём натурного исследования готового объекта. Для этих работ имелись акты освидетельствования скрытых работ, подписанные представителями сторон, строительного контроля и проектной организации; документы фиксировали выполнение соответствующих операций и разрешение на производство последующих работ.

Это одна из наиболее важных особенностей строительной проверки. После закрытия конструкции следующими слоями эксперт физически может не иметь доступа к первоначальному результату.

Типичные примеры:

• армирование перед бетонированием;
• гидроизоляция до устройства защитного слоя;
• трубопроводы до заделки штраб;
• скрытая электропроводка;
• основание под покрытием;
• утеплитель внутри ограждающей конструкции;
• закладные элементы;
• демонтированные конструкции, которых после завершения работ уже нет.

Поэтому акт скрытых работ — это не дополнительная бюрократическая форма, а способ сохранить доказательство состояния конструкции в момент, когда её ещё можно проверить.

Почему особенно опасно оформлять скрытые дополнительные работы задним числом

Если дополнительная работа стала скрытой, а своевременной фиксации нет, последующая проверка ограничивается косвенными доказательствами.

Эксперт может изучать документы, фотографии, поставку материалов, исполнительные схемы и взаимосвязь последующих конструкций, но натурно подтвердить первоначальный объём уже невозможно.

Поэтому до закрытия дополнительной работы желательно зафиксировать:

• основание её выполнения;
• точное место;
• физический объём;
• применённые материалы;
• результаты необходимых измерений;
• соответствие согласованному техническому решению;
• представителя заказчика;
• строительный контроль;
• при необходимости — представителя проектной организации.

Как судебная экспертиза отделила заявленную сумму от подтверждённой

По акту КС-2 от 6 мая 2022 года № 23 подрядчик предъявлял дополнительные работы на сумму 17 504 281 рубль. Судебная экспертиза не перенесла эту величину автоматически в вывод. Эксперт сопоставил данные акта с проектно-сметной и исполнительной документацией, материалами обследования и другими представленными доказательствами.

В результате стоимость фактически выполненных дополнительных работ была определена в размере 17 480 710,52 рубля. Из расчёта исключили установленное завышение отдельных объёмов и стоимости материалов на общую сумму 23 570,48 рубля.

Именно это различие показывает назначение независимой проверки. Эксперт не выбирает между позициями «подрядчик прав» и «заказчик прав», а раскладывает заявленный объём на проверяемые составляющие.

Какие несоответствия обнаружились внутри дополнительного объёма

Исследование показало, что внутри одного акта могли одновременно находиться подтверждённые, заниженные и завышенные показатели. Например, эксперт установил фактический объём кладки перегородок из газобетонных блоков больше принятого по акту, а по отдельным видам штукатурных работ и перевозке строительного мусора — завышение. Также были выявлены различия в характеристиках и стоимости применённой сварной сетки.

Это принципиально важно для сметной проверки: акт КС-2 нельзя оценивать только итоговой суммой.

Нужно проверять позиционно:

• вид работы;
• единицу измерения;
• фактический объём;
• материал;
• характеристику материала;
• расценку;
• связь с исполнительной документацией;
• итоговую стоимость.

Внутри одного документа ошибки в разные стороны могут частично компенсировать друг друга по общей сумме, но это не делает сам расчёт правильным.

Почему заниженный объём тоже является результатом экспертизы

Проверка смет часто воспринимается исключительно как поиск завышений. Рассматриваемая ситуация показывает ограниченность такого подхода. По отдельным позициям судебная экспертиза обнаружила фактически больший объём, чем был отражён в предъявленных документах.

Профессиональная экспертиза должна быть нейтральной к направлению отклонения. Её задача — установить фактическое значение.

По каждой позиции возможны три состояния:

• факт соответствует документу;
• факт меньше документа;
• факт больше документа.

Если проверяющий заранее ищет только завышение, часть реальных расхождений останется вне анализа, а итоговое заключение потеряет объективность.

Почему ведомость фактических объёмов оказалась важнее общего объяснения

На дополнительные работы была составлена ведомость объёмов работ и использованных материалов, выполненных подрядчиком, но не оплаченных заказчиком. В судебных материалах указано, что эта ведомость была подписана представителями подрядчика и строительного контроля.

Такой документ полезен тем, что переводит спор из общей формулы «выполнены дополнительные работы» в проверяемые позиции.

Правильно сформированная ведомость должна позволять определить:

• наименование работы;
• место выполнения;
• единицу измерения;
• фактическое количество;
• связь с проектным решением;
• дату фиксации;
• подтверждающий исполнительный документ;
• участников проверки.

Уже после подтверждения физического объёма к этой таблице присоединяется стоимостная часть.

Почему сначала нужно доказать объём, а потом считать деньги

Распространённая ошибка — начинать спор о дополнительных работах со сметы.

Но сметный расчёт отвечает прежде всего на вопрос о стоимости определённого объёма. Если сам объём ещё не доказан, спор о расценке преждевременен.

Надёжная последовательность выглядит так:

1. установить техническую необходимость работы;
2. подтвердить решение о её выполнении;
3. определить фактический физический объём;
4. проверить исполнительное подтверждение;
5. определить применимые материалы и характеристики;
6. только затем рассчитывать стоимость.

Именно поэтому судебная экспертиза по спору исследовала не только денежные документы, но и фактические виды и объёмы работ.

Что происходит, когда дополнительная работа технически связана с основной

Суды установили, что спорные дополнительные работы были непосредственно связаны с основным ремонтом и в рассматриваемой ситуации требовались для достижения предусмотренного договором результата. Часть работ выполнялась также для предотвращения возможного повреждения конструкций общежития при дальнейшей эксплуатации.

Но техническая связь сама по себе не означает, что любую самостоятельно выполненную подрядчиком операцию можно впоследствии назвать необходимой.

Для аналогичной проверки нужно установить одновременно:

• какая основная работа выполнялась;
• какое препятствие возникло;
• почему без дополнительной операции невозможно было получить требуемый результат;
• когда подрядчик сообщил об этом;
• как заказчик и проектировщик отреагировали;
• чем подтверждён фактический объём.

Почему остановка работ иногда является технически правильным действием

По отдельным участкам подрядчик не продолжал работы до получения проектного решения. Например, в переписке был поднят вопрос о ранее предусмотренном усилении стен и перекрытий, необходимость которого требовала повторной оценки существующего решения. Подрядчик уведомил заказчика и приостановил соответствующую часть работ до получения необходимых документов.

Это полезный пример границы между инициативой подрядчика и проектированием. Подрядчик может выявить несоответствие или необходимость изменения, но сложное техническое решение не должно формироваться только на основании строительной целесообразности непосредственно на площадке, если оно требует проектного обоснования.

В подобных случаях правильная последовательность:

обнаружение → фиксация → уведомление → проектное решение → согласование → выполнение → исполнительная фиксация.

Как избежать ситуации, когда стройка идёт быстрее корректировки сметы

На практике именно временной разрыв часто становится главным источником конфликта. Работу нужно выполнять сейчас, а корректировка проектной и сметной документации занимает недели или месяцы.

Чтобы сохранить доказательную цепочку, до начала работы полезно сформировать хотя бы минимальный пакет:

• акт выявленного расхождения;
• обоснование необходимости;
• проектное решение либо указание на его разработку;
• письменное решение заказчика;
• предварительную ведомость объёмов;
• порядок дальнейшей фиксации скрытых работ;
• порядок определения стоимости.

Этот пакет не заменяет корректировку документации, если она обязательна для конкретного изменения. Его задача — сохранить прослеживаемость решения в период между обнаружением проблемы и оформлением окончательных документов.

Почему строительный контроль должен фиксировать не только качество

Материалы рассматриваемого дела показывают участие строительного контроля в фиксации выполняемых работ и исполнительной документации.

При дополнительных работах функция строительного контроля особенно важна в трёх направлениях:

• подтверждение фактического выполнения;
• фиксация физического объёма;
• контроль качества до закрытия результата последующими операциями.

При этом строительный контроль не заменяет проектировщика в вопросе изменения проектного решения и не заменяет сметную экспертизу при определении стоимости.

У каждого участника остаётся своя функция:

• проектировщик определяет или корректирует техническое решение;
• подрядчик выполняет работу;
• строительный контроль проверяет выполнение;
• сметная проверка устанавливает корректность стоимостного отражения;
• заказчик принимает управленческое решение и обеспечивает документальную связанность процесса.

Почему акт КС-2 не должен быть первым документом о дополнительной работе

Если заказчик впервые узнаёт о дополнительном объёме только из КС-2, процесс уже организован плохо.

К этому моменту должны существовать документы, объясняющие происхождение позиции.

Идеальная цепочка выглядит следующим образом:

акт расхождений → техническое решение → согласование → ведомость объёмов → акт скрытых работ или иной исполнительный документ → КС-2 → КС-3.

Тогда КС-2 становится итоговым стоимостным отражением уже понятной работы, а не первым свидетельством её существования.

Что проверять в дополнительном КС-2

При получении акта с дополнительными позициями заказчику полезно проверить каждую из них отдельно.

Минимальная контрольная последовательность:

1. Найти документ, которым подтверждено возникновение работы.
2. Проверить техническую необходимость.
3. Установить наличие согласования.
4. Сопоставить с актуальной проектной документацией.
5. Проверить физический объём.
6. Сопоставить с исполнительной документацией.
7. Проверить отсутствие этой работы в исходной смете.
8. Исключить повторный учёт в другой позиции.
9. Проверить ресурсную или расценочную основу стоимости.
10. Проверить применённые материалы и их фактические характеристики.

Только после этого итог акта можно считать профессионально проверенным.

Почему отдельно нужно проверять границу между дополнительной работой и увеличенным объёмом основной

Это разные ситуации.

Если сметой предусмотрено асфальтобетонное покрытие площадью 100 м², а фактически обоснованно требуется 120 м², вопрос связан с изменением объёма существующей работы.

Если дополнительно появляется устройство бордюра, которого вообще не было в исходном перечне, возникает новый вид работы.

Для проверки важно разделять:

• новый вид работы;
• дополнительный объём существующего вида;
• замену предусмотренной работы другой;
• изменение материала;
• исправление дефекта за счёт подрядчика;
• переделку вследствие изменения задания заказчиком.

У каждой категории различаются техническое основание и стоимостные последствия.

Как действовать, если часть дополнительной работы уже невозможно обследовать

Если конструкция закрыта, это ещё не означает автоматическую невозможность проверки. Но меняется доказательственная база.

Необходимо собрать:

• акты освидетельствования скрытых работ;
• исполнительные схемы;
• журналы работ;
• фотофиксацию до закрытия;
• документы строительного контроля;
• ведомости фактических объёмов;
• документы о применённых материалах;
• проектные решения;
• последовательность последующих конструктивных операций.

В рассматриваемом споре именно наличие подписанных актов скрытых работ позволило экспертной и судебной оценке учитывать те операции, которые уже невозможно было полностью проверить натурно.

Почему дополнительную экспертизу назначили не из-за ошибки первой

В судебном процессе проводилось несколько экспертных исследований. Суд отдельно указал, что дополнительная экспертиза потребовалась не потому, что первоначальное заключение было признано неправильным, а потому, что для разрешения спора требовалось дополнительно определить стоимость фактически выполненных работ, отсутствовавших в техническом задании и локальном сметном расчёте.

Это полезное различие для заказчика. Дополнительная экспертиза отвечает на вопросы, которые ранее не были исследованы полностью. Повторная экспертиза обычно возникает при сомнениях в правильности или обоснованности уже данного ответа.

Поэтому при постановке вопросов эксперту необходимо заранее разложить спор:

• факт выполнения;
• физический объём;
• соответствие проекту;
• качество;
• дополнительность относительно исходной сметы;
• стоимость.

Один общий вопрос «правильно ли выполнены работы?» часто не даёт результата, достаточного для денежного расчёта.

Какой результат был установлен по спорным дополнительным работам

Судебная экспертиза Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказского регионального центра судебной экспертизы Минюста России определила стоимость фактически выполненных дополнительных работ по акту КС-2 № 23 в размере 17 480 710,52 рубля. Арбитражный суд Ставропольского края решением от 27 сентября 2024 года взыскал эту сумму с заказчика. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд 5 февраля 2025 года оставил решение без изменения.

В последующем судебном акте по связанному делу прямо указано, что решение вступило в законную силу, исполнительный лист был получен 19 февраля 2025 года, а 27 февраля 2025 года заказчик перечислил установленную задолженность в полном размере.

Таким образом, практическое значение ситуации основано не на предположении о необходимости дополнительных работ, а на установленной судами совокупности обстоятельств: работы фактически выполнялись, заказчик был осведомлён о выявленных дополнительных объёмах, велась корректировка проектно-сметной документации, существовала документированная воля на выполнение спорных работ, а их фактический объём и стоимость были проверены специальным исследованием.

Что заказчику следует сделать при первом обнаружении дополнительных работ

Наиболее безопасная стратегия — не откладывать документирование до закрытия месяца и подготовки КС-2.

После выявления расхождения полезно последовательно:

1. Зафиксировать фактическое состояние. Определить место, объём и характер расхождения.
2. Сопоставить с проектом и сметой. Убедиться, действительно ли работа отсутствует или её объём отличается.
3. Определить техническую необходимость. Зафиксировать, почему без этой операции нельзя продолжить или получить требуемый результат.
4. Привлечь проектировщика. Если требуется изменение проектного решения.
5. Принять решение до выполнения. По возможности письменно зафиксировать согласованный вариант.
6. Измерить фактический объём. Не оставлять определение количества до конца строительства.
7. Оформить скрываемые работы. Сделать это до выполнения следующего конструктивного слоя.
8. Связать с исполнительной документацией. Каждая дополнительная позиция должна иметь понятное техническое происхождение.
9. Рассчитать стоимость. Только после подтверждения вида и объёма.
10. Проверить итоговый КС-2. Исключить двойной учёт и расхождения с фактом.

Главный профессиональный вывод

Дополнительная работа становится доказуемой не потому, что подрядчик её выполнил и предъявил к оплате, и не потому, что заказчик однажды написал о согласии. Сильная доказательственная конструкция возникает тогда, когда техническая необходимость, воля сторон, проектное решение, физический объём, исполнительная документация и сметная стоимость образуют одну непрерывную цепочку.

На объекте общежития эта цепочка включала акты уточнённых объёмов, многократную переписку о корректировке проектно-сметной документации, документы строительного контроля, акты скрытых работ, ведомость объёмов, КС-2 и судебное экспертное исследование. Именно поэтому удалось не просто констатировать существование дополнительных работ, а определить их фактическую стоимость с корректировкой отдельных завышенных позиций.

Для заказчика главный практический вывод заключается в моменте контроля: дополнительные работы нужно проверять тогда, когда они возникают, а не тогда, когда появляется итоговый акт на оплату. Чем раньше установлены причина, проектное основание и физический объём, тем меньше приходится восстанавливать задним числом после того, как конструкции закрыты, участники сменились, а фактическая ситуация на объекте уже изменилась.

Источник практики

Арбитражный суд Ставропольского края, решение от 27 сентября 2024 года по делу № А63-7352/2022. Шестнадцатый арбитражный апелляционный суд, постановление от 5 февраля 2025 года по тому же делу; решение суда первой инстанции оставлено без изменения.

Экспертная основа ситуации: заключение Пятигорского филиала ФБУ Северо-Кавказский региональный центр судебной экспертизы Минюста России № 854/10-3 от 24 июля 2024 года. Экспертизой исследовались фактически выполненные дополнительные работы, исполнительная и проектно-сметная документация; стоимость подтверждённого дополнительного объёма по акту КС-2 от 6 мая 2022 года № 23 определена в размере 17 480 710,52 рубля.

Материал подготовлен на основе открытых источников и не является описанием проекта нашей компании. Выводы относятся к конкретной рассмотренной ситуации. Для другого объекта необходимо отдельно устанавливать условия договора, причину возникновения дополнительных работ, содержание проектно-сметной документации, порядок согласования изменений, фактические объёмы и применимый порядок определения стоимости.